У 2026 році ринок землі в Україні працює в умовах підвищеного податкового навантаження (через оновлені ставки військового збору) та жорсткого контролю за походженням коштів. Розуміння податкових нюансів допоможе вам зберегти до 20% від суми угоди.
1. Податкова сітка для Продавця (Фізичної особи)
У 2026 році ключовим фактором є ставка військового збору, яка для більшості операцій із майном була підвищена.
Варіант А: “Нульова” ставка (Пільгова) Ви не платите податок на доходи (ПДФО) та військовий збір, якщо: Ділянка у власності понад 3 роки. Це ваш перший продаж нерухомості за календарний рік.
Виняток щодо строку: Якщо земля отримана у спадщину, вимога “3 років” не діє — продавати можна одразу з нульовим податком.
Варіант Б: Ставка 10% (Другий продаж або малий строк) Якщо ви продаєте ділянку, якою володієте менше 3 років, або це вже друга угода за рік: ПДФО: 5%, Військовий збір: 5% (згідно з оновленнями ПКУ 2024-2025 років). Разом: 10% від оціночної вартості.
Варіант В: Ставка 23% (Комерційний продаж) Якщо це третій і наступні продажі нерухомості за рік: ПДФО: 18%, Військовий збір: 5%. Разом: 23% від чистого прибутку (різниця між ціною купівлі та продажу).
2. Витрати Покупця: Не тільки ціна землі
Покупець у 2026 році несе основне навантаження на етапі оформлення та перевірки: Державне мито: 1% від вартості (зазвичай платить покупець). Послуги нотаріуса: Від 8 000 до 15 000 грн (залежить від складності перевірки переважних прав).
Перевірка в реєстрах: Покупець оплачує запити нотаріуса до антикорупційних та майнових реєстрів. Важливо: При купівлі землі Пенсійний збір (1%) не сплачується.
3. Фінансовий моніторинг та джерела коштів (НОВЕ)
Станом на 2026 рік нотаріус не має права завірити угоду, якщо покупець не підтвердив легальність грошей. Що підійде як доказ: Довідка про зарплату (ОК-5/ОК-7) або витяг з Дії про доходи. Декларація ФОП. Документи про отримання спадщини або дарування коштів. Договір про продаж іншого майна (авто, квартира).
Порада: Якщо ціна паю перевищує ваші офіційні доходи за останні кілька років, підготуйте документи заздалегідь, інакше банк заблокує переказ.
4. Оподаткування при даруванні та спадщині
- Родичі 1 та 2 черги (батьки, діти, подружжя, брати/сестри, баба/дід): 0% податків.
- Інші родичі або чужі люди: Отримувач платить 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ).
- Від нерезидента (іноземця): Ставка зростає до 23% (18% + 5%).
5. Юридичні особи на ринку землі
Якщо ваш покупець — агрокомпанія (ТОВ): Компанія виступає податковим агентом. Це означає, що вона сама утримає податки з суми, яку вам винна, і перерахує їх у бюджет. Ви отримаєте на руки суму за вирахуванням 10% (або 23%). Юридичні особи проходять ще суворішу перевірку структури власності (кінцевих бенефіціарів).
Порівняльна таблиця витрат 2026
| Тип платежу | Продавець (перший продаж) | Продавець (другий продаж) | Покупець |
|---|---|---|---|
| ПДФО | 0% | 5% | – |
| Військовий збір | 0% | 5% | – |
| Держмито | – | – | 1% |
| Пенсійний фонд | 0% | 0% | 0% |
| Оцінка майна | ~2 000 грн | ~2 000 грн | – |
Корисні поради:
Оцінка: Переконайтеся, що звіт про оцінку зареєстрований у базі ФДМУ. Без цього нотаріус не зможе розрахувати податок.
НГО: До 2030 року ціна в договорі не може бути нижчою за Нормативну грошову оцінку. Навіть якщо ви хочете продати дешевше, податки доведеться платити з суми НГО.
Електронні послуги: Використовуйте “Дію” для отримання довідок про доходи — це значно пришвидшує проходження фінмоніторингу в банку.
