Продаж сільськогосподарської землі, яка перебуває в оренді, — це стандартна процедура в рамках чинного ринку землі в Україні. Наявність орендаря не є перешкодою для продажу, проте вона накладає на власника певні зобов’язання, ігнорування яких може призвести до скасування угоди в суді.
Чи можна продати пай під час дії договору оренди?
Так, можна. Зміна власника не припиняє дію договору оренди (якщо інше прямо не прописано в самому договорі). Новий покупець просто “успадкує” роль орендодавця і буде отримувати орендну плату до кінця строку дії контракту.
Головний нюанс: Переважне право
Згідно зі ст. 130-1 Земельного кодексу України, орендар має переважне право купівлі землі. Це означає, що він — перший у черзі. Але є важлива деталь: в Україні існують дві черги переважного права:
- Перша черга: Особа, яка має спеціальний дозвіл на видобуток копалин загальнодержавного значення на цій ділянці.
- Друга черга: Орендар земельної ділянки.
Важливо: Орендар може передати своє переважне право іншій особі (наприклад, юридична особа може передати це право фізичній особі), про що він має письмово повідомити власника.
Покроковий алгоритм продажу
1. Підготовка документів та перевірка в кадастрі
Перед продажем переконайтеся, що: Ділянці присвоєно кадастровий номер (без нього продаж неможливий). Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Старі “Державні акти” (рожеві/зелені) потребують оцифрування у нотаріуса.
2. Звернення до нотаріуса (Критичний етап)
За законом, саме нотаріус, а не власник, має офіційно повідомити орендаря про намір продажу. Ви подаєте нотаріусу проект договору або заяву з вказаною ціною. Нотаріус протягом 3 робочих днів реєструє намір у реєстрі та надсилає орендарю цінний лист.
3. Очікування відповіді (2 місяці)
У орендаря є 2 місяці з дня отримання повідомлення, щоб прийняти рішення. Якщо орендар згоден: Угода оформлюється з ним. Якщо орендар відмовився або мовчить: Ви маєте право продати пай третій особі, але не дешевше, ніж пропонували орендарю.
4. Укладання угоди та розрахунки
Всі розрахунки за сільгоспземлю здійснюються виключно в безготівковій формі (з рахунку на рахунок). Нотаріус перевіряє джерела походження коштів покупця.
Податки та витрати у 2026 році
При продажу паю сторони зазвичай сплачують:
- ПДФО: 5% (якщо це другий продаж нерухомості за рік або якщо земля у власності менше ніж 3 роки). Якщо це перший продаж за рік і ділянка у власності понад 3 роки — 0%.
- Військовий збір: 1,5%.
- Держмито: 1% від суми угоди.
- Послуги нотаріуса: за домовленістю.
Корисні поради для власника паю
Перевірте договір оренди: Деякі договори містять пункт про те, що власник зобов’язаний виплатити штраф, якщо продасть землю без попередження. Хоча закон вище договору, краще знати про такі “підводні камені”.
Ціна не може бути нижчою за НГО: До 1 січня 2030 року ціна продажу паїв не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (НГО). Перевірте цей показник у витязі з кадастру.
Переговори з орендарем: Часто агрохолдинги самі зацікавлені в купівлі. Почніть з розмови з директором господарства — це може зекономити 2 місяці на бюрократичних розсилках листів через нотаріуса.
Податок при спадщині: Якщо ви отримали пай у спадок, вимога щодо “3 років володіння” для звільнення від 5% податку не застосовується. Ви можете продати її хоч наступного дня після оформлення спадщини без сплати ПДФО (якщо це перший продаж за рік).
Чому варто звернутися до Своя Земля Агро?
Продаж землі під час війни та в умовах ринку, що постійно змінюється, потребує точності. Юридична компанія Ownland допоможе:
- Перевірити “чистоту” документів та відсутність обтяжень.
- Правильно оформити відмову орендаря від переважного права (щоб пришвидшити процес).
- Мінімізувати податкове навантаження законним шляхом.
Бажаєте дізнатися актуальну нормативну грошову оцінку вашої ділянки або отримати зразок повідомлення для орендаря?
